Comparación
de Precios |
La comparación de precios de hipotecas
o préstamos de vivienda lo ayudará a conseguir
términos de financiamiento más favorables.
Una hipoteca--ya sea para la compra de una vivienda, un refinanciamiento,
o un préstamo sobre el valor líquido de su
vivienda--es un producto igual a un auto, y por lo tanto,
el precio y los términos pueden ser negociables. Usted
querrá comparar el costo total que implica el obtener
una hipoteca, ya que el negociar y comparar precios podría
ahorrarle miles de dólares. |
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Obtenga
información de varias fuentes de crédito |
Varios tipos de instituciones financieras otorgan préstamos
hipotecarios--Instituciones de ahorros y préstamos,
bancos comerciales, compañías hipotecarias,
y cooperativas de crédito. Ya que cada una le puede
cotizar precios distintos, es importante que se ponga en
contacto con varias empresas para así asegurar que
obtenga el precio más favorable. Un corredor de
préstamos también le puede conseguir un
préstamo hipotecario ya que ellos se encargan de hacer
todas las gestiones necesarias en lugar de prestarle dinero
directamente.
En otras palabras, ellos pueden encontrar una institución
que le otorgue el préstamo. Como el corredor tiene
acceso a varias instituciones financieras, usted podrá elegir
entre una mayor variedad de productos y términos financieros.
El corredor generalmente presenta su solicitud a varias instituciones
de crédito, pero no está obligado a encontrarle
el préstamo más ventajoso para usted, al menos
que lo haya contratado como su agente personal. Por lo tanto,
sería conveniente que considerara hacer contacto con
más de un corredor de préstamos, al igual que
lo haría con los bancos y las asociaciones de ahorros
y préstamos.
No siempre queda claro si está tratando con una institución
de crédito o con un corredor, ya que ciertas instituciones
financieras operan tanto como prestamista y como corredor.
Además, la mayoría de los corredores no utilizan
la palabra "corredor" en sus avisos publicitarios. Por lo
tanto, es importante que pregunte si está tratando
con un corredor. Esta información es importante ya
que generalmente los corredores cobran honorarios por sus
servicios los cuales podrían ser aparte y adicionales
a los honorarios cobrados por originar el préstamo
y otros costos relacionados.
El corredor podría recibir su remuneración
en forma de "puntos" que son pagados al cerrar el trato o
como una adición a la tasa de interés, o de
ambas maneras. Es necesario que le pregunte a cada corredor
con el que trate de qué forma será remunerado
para poder comparar adecuadamente los diferentes cargos.
Esté dispuesto a negociar tanto con los corredores
como con las instituciones financieras.
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Obtenga
toda la información importante sobre los costos |
Es importante obtener información sobre hipotecas
de varias instituciones de crédito o de corredores.
Sepa cuánto puede pagar como pago inicial y averigüe
todos los costos del préstamo. No es suficiente
estar enterado de la mensualidad o de la tasa de interés únicamente.
Solicite información sobre el mismo monto de préstamo,
su plazo, y el tipo de deuda para que pueda comparar las
cifras. Es importante obtener la siguiente información
de cada institución de crédito o corredor:
Tasas
Solicite una lista de las tasas de interés actuales
en cada institución financiera y del corredor y pregunte
si las tasas que le han cotizado son las más bajas
de la semana o del día. Pregunte si la tasa es fija
o ajustable.
Tenga presente que cuando las tasas de interés en
un crédito ajustable suben, generalmente también
sube la mensualidad.Si le cotizan una tasa de crédito
variable, pregunte cómo irán a variar tanto
la tasa como las mensualidades y también si el monto
de la mensualidad disminuye al bajar las tasas de interés.
Pregunte sobre la tasa anual de interés (APR, por
sus siglas en inglés), la cual no sólo comprende
la tasa de interés, sino que también incluye
los puntos, costos de corredor, y ciertos cargos de crédito
obligatorios adicionales, expresados como una tasa anual.
Puntos
Los puntos son cargos pagados a la institución de crédito
o corredor por el préstamo y a menudo están conectados
a la tasa de interés. Generalmente, en cuanto más puntos
se paguen, menor será la tasa de interés.
- Busque información en su periódico local
sobre las tasas y puntos que se están ofreciendo
en el mercado en ese momento
- Solicite una cotización de los puntos en dólares—y
no sólo la cantidad de puntos--para que sepa realmente
cuánto tendrá que pagar.
Honorarios
Un crédito hipotecario a menudo contiene muchos cargos, como
por ejemplo, cargos por iniciar o colocar el crédito, cargos
del corredor, costos operacionales y de liquidación y cargos
por cerrar el trato.
Toda institución de crédito o corredor debe
darle un estimado de sus cargos. Muchos de estos cargos son
negociables. Algunos se pagan al presentar la solicitud de
crédito (como en el caso de cargos de solicitud y
valuación) y otros al cerrar el trato. En ciertos
casos, usted puede pedir prestada la cantidad necesaria para
pagar estos honorarios, aunque de esa forma aumenta la cantidad
del préstamo que recibirá y como consecuencia,
los costos totales.
A veces, se pueden encontrar préstamos "sin cargos," pero
generalmente estos tienen tasas de interés más
altas.
- Pregunte qué está incluido en cada cargo,
ya que en uno podrían estar incluidos varios conceptos.
- Solicite una explicación de cualquier cargo que
no entienda. En la hoja de cálculo para préstamos
hipotecarios de este folleto están incluidos algunos
de los costos de cierre más comunes en los créditos
hipotecarios.
Pago inicial y
seguro hipotecario privado
Ciertas instituciones de crédito requieren un pago inicial del
20 por ciento del precio de compra de la vivienda. Sin embargo, actualmente
muchas instituciones ofrecen préstamos que requieren menos del
20 por ciento--a veces tan sólo el 5 por ciento para préstamos
convencionales.
Cuando no se efectúa un pago inicial del 20 por ciento,
la institución financiera generalmente requiere que
el comprador obtenga un seguro hipotecario privado (PMI,
por sus siglas en inglés) para proteger a la institución
en caso de que el comprador no pueda pagar.
Cuando hay programas gubernamentales de asistencia disponibles,
como el FHA (Administración Federal de la Vivienda),
VA (Administración de Veteranos), o de Servicios de
Desarrollo Rural, es posible que el pago inicial sea considerablemente
menor.
- Pregunte sobre los requisitos de la institución
de crédito para el pago inicial, incluyendo lo que
usted tiene que hacer para verificar que los fondos para
el pago inicial estén disponibles.
- Pregúntele a la institución financiera
si ofrece programas de asistencia especiales.
Si su préstamo requiere PMI,
- Pregunte cuál será el costo
total del seguro.
- Pregunte cuánto será la
mensualidad incluyendo la prima del PMI.
- Pregunte por cuánto tiempo tendrá que
pagar el PMI.
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Consiga
el trato más favorable |
Cuando ya sepa lo qué le ofrece cada institución
financiera, negocie el trato más favorable para usted.
Agentes e instituciones financieras pueden ofrecer diferentes
precios por los mismos términos de préstamo
a distintos consumidores en un mismo día, aún
cuando éstos tengan las mismas calificaciones crediticias.
El motivo probable por esta diferencia de precio es que
a los funcionarios bancarios y corredores de crédito
a menudo se les permite retener toda o parte de esta diferencia
como compensación adicional. Generalmente, la diferencia
entre el precio más bajo posible por un producto de
crédito y el precio más alto que el prestatario
está dispuesto a pagar es conocida como exceso.Cuando
se produce el exceso, este se incorpora al precio que se
le cotiza al consumidor.
Puede ocurrir tanto en los préstamos variables como
en los fijos en la forma de puntos, cargos o en la tasa de
interés. El precio de cualquier préstamo puede
incluir excesos, aunque se lo cotice un funcionario bancario
o un corredor. Pídale a la institución de crédito
o al corredor que le indique por escrito todos los costos
asociados con el préstamo y luego pídale que
cancele o reduzca uno o más de los cargos, que le
rebaje la tasa de interés o le cobre menos puntos.
Pero tenga cuidado que no le esté reduciendo un cargo
y subiéndole otro, o que al bajarle la tasa de interés,
le aumente los puntos. Nada se pierde con preguntarle a la
institución de crédito o al corredor si puede
mejorar los términos originales que le ofrece o los
que le ofrecieron en otro lugar.
Cuando esté satisfecho con los términos que
haya negociado, pídale al prestamista o corredor un
compromiso escrito de tasa de interés inmodificable
que incluya la tasa acordada, el período de duración
del compromiso y la cantidad de puntos que deberá pagar.
Si le cobra una tarifa por asegurar la tasa de interés
del préstamo, esta le puede ser reembolsada en el
cierre.
De esta forma usted se protege de aumentos en la tasa de
interés durante el período de aprobación
del crédito. Sin embargo, si las tasas bajan, usted
puede terminar con una tasa menos favorable. En ese caso,
trate de negociar el precio con el prestamista o con el corredor.
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Recuerde: Compare,
verifique y negocie |
Cuando compre una casa, recuerde que usted debe comparar
precios, verificar costos y términos y negociar el
mejor trato posible. Algunos buenos sitios para empezar a
buscar préstamos son su periódico local y la
Internet. Generalmente, allí podrá encontrar
información sobre tasas de interés y puntos
ofrecidos por varios prestamistas. Como los puntos y las
tasas pueden cambiar a diario, revise el periódico
a menudo cuando busque un préstamo hipotecario. Sin
embargo, allí no encontrará los costos; así es
de que debe preguntarle a cada prestamista al respecto.
La hoja de cálculo para préstamos hipotecarios
que sigue puede ayudarlo también. Llévela con
usted cuando hable con cada prestamista o corredor y anote
la información que obtenga. Deje que las instituciones
financieras y los corredores compitan por su negocio haciéndoles
saber que usted está tratando de obtener el mejor
trato.
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La ley
requiere los préstamos equitativos |
La Ley sobre la Igualdad en el Crédito prohíbe
que los prestamistas discriminen contra un solicitante en
cualquier aspecto de una transacción de crédito
por motivo de su raza, color de piel, religión, país
de origen, sexo, estado civil, edad, si todo o parte de los
ingresos del solicitante provienen de un programa de asistencia
pública o si el solicitante ha ejercido algún
derecho de buena fe amparado por la Ley de Protección
de Crédito al Consumidor.
La Ley de Igualdad en Vivienda prohíbe la
discriminación en las operaciones de bienes raíces
residenciales basado en su raza, color de piel, religión,
sexo, minusvalía, estatus familiar o país de
origen.
Según estas leyes, no se le puede rehusar un
préstamo a un consumidor basado en estas características,
ni tampoco se le puede cobrar más por un préstamo
ni ofrecer términos menos favorables.
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¿Problemas
de crédito? Aún
así puede comparar, verificar y negociar? |
No suponga que problemas menores o dificultades de crédito
que deriven de circunstancias singulares como una enfermedad
o la pérdida temporal de ingresos, limitan sus opciones
de crédito solamente a préstamos de alto costo.
Si su informe de crédito contiene información
negativa, aunque sea acertada, pero existen buenos motivos
para confiar que usted pagará el préstamo de
acuerdo con los términos acordados, no deje de explicarle
su situación al prestamista o al corredor. Si no puede
explicar adecuadamente sus problemas de crédito, probablemente
pagará más que un prestatario con un buen historial
de crédito. Pero no suponga que la única forma
de conseguir crédito es pagando un precio alto.
Pregunte cómo su historial de crédito afecta
el precio del préstamo y qué necesita usted
hacer para conseguir un precio mejor. Tómese el tiempo
para comparar precios y negociar el mejor trato que pueda.
Tenga usted problemas de crédito o no, siempre es
una buena idea revisar su informe de crédito para
verificar que esté correcto y completo antes que solicite
un préstamo. Para obtener una copia de su informe
de crédito, llame a las siguientes centrales de información
crediticia:
Equifax: (800) 685-1111
TransUnion: (800) 916-8800
Experian: (800) 682-7654
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Glosario
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Los cargos por iniciación del préstamo los
cobra el prestamista por procesar el préstamo y generalmente
se expresan en forma de un porcentaje del monto del préstamo.
Los costos de operación, liquidación o
de cierre pueden incluir cargos de solicitud, investigación
de escrituras, resumen de escrituras, seguro de escrituras,
cargos por agrimensura de propiedad, cargos de preparación
de escrituras, hipotecas y documentos de liquidación,
honorarios de abogados, cargos de registro y notario, valuación
e informe de crédito.
Según la Ley de Procedimientos de Liquidación
de Bienes Raíces (RESPA, siglas en inglés),
al momento, o dentro de tres días después de
presentar su solicitud, el deudor debe recibir un estimado
de buena fe que contenga los probables costos de cierre representados
por un monto o la escala de cada uno.
Exceso es la diferencia entre el precio más
bajo disponible y cualquier precio más alto que el
comprador acuerde pagar por el préstamo. Frecuentemente,
al funcionario bancario o corredor del préstamo se
les permite retener parte o toda esta diferencia como una
remuneración adicional.
La hipoteca es el documento que firma el prestatario
al originar un préstamo para la vivienda y que le
otorga al prestamista el derecho de tomar posesión
de la propiedad si el deudor no termina de pagar el préstamo.
Institución de ahorros y préstamos es
el término general con el que se denomina a instituciones
financieras de ahorro y asociaciones de ahorros y préstamos.
Plica es la retención de dinero o documentos
por una tercera parte neutral antes del cerrar el trato.
También puede tratarse de una cuenta en posesión
del prestamista (o institución de servicio) a la que
el propietario paga un monto por los impuestos y el seguro.
Préstamos convencionales son créditos
hipotecarios que no están asegurados o garantizados
por entidades del gobierno como el FHA (Administración
Federal de la Vivienda), VA (Administración de Veteranos)
o Servicios de Desarrollo Rural (ex Administración
de Viviendas para Granjeros o FmHA).
Préstamos de tasa ajustable, conocidos también
como préstamos de tasa variable, generalmente se ofrecen
con una tasa de interés inicial más baja que
los préstamos de tasa fija. La tasa de interés
fluctúa durante el plazo de amortización del
préstamo basado en las condiciones del mercado, pero
el contrato del préstamo generalmente fija tasas mínimas
y máximas. Cuando las tasas de interés suben,
generalmente también suben los pagos mensuales. Y
cuando bajan las tasas de interés, posiblemente bajen
los pagos.
Los préstamos de tasa fija tienen generalmente
períodos de amortización de 15, 20 ó 30
años. Tanto la tasa de interés como la cuota
mensual de capital e interés permanecen fijas durante
la duración del préstamo.
Los puntos son cargos que se le pagan al prestamista
por el préstamo. Un punto equivale al uno por ciento
del monto del préstamo. Generalmente, se pagan en
efectivo al cerrar el trato y en ciertos casos, el monto
de los puntos se puede incluir en el préstamo, aunque
de esta forma aumenta la cantidad del préstamo y el
costo total.
Seguro hipotecario privado (PMI, siglas en inglés) protege
al prestamista contra pérdidas debido a morosidad
por parte del deudor. Generalmente, se requiere cuando el
pago inicial es menor al 20 por ciento del precio de venta,
o cuando el monto de refinanciamiento es superior al 80 por
ciento del valor de valuación.
La tasa de interés es el costo del préstamo
expresado en forma de una tasa porcentual. Las tasas de interés
pueden cambiar según las condiciones del mercado.
Tasa de interés anual (APR, siglas en inglés) es
el costo del crédito expresado como una tasa porcentual
anual. El APR incluye la tasa de interés, puntos,
costos del corredor, y otros cargos del crédito que
debe pagar el deudor.
Tasa de interés inmodificable se refiere
al acuerdo que le garantiza al comprador una tasa de interés
específica por el préstamo hipotecario siempre
que éste cierre el trato dentro de un plazo establecido,
por ejemplo, 60 ó 90 días. Generalmente, este
acuerdo también especifica la cantidad de puntos que
se pagarán al cerrar el trato.
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Hoja
de cálculo para préstamos hipotecarios
Archivo para imprimir hoja de cálculo (9.4 KB PDF) (
descarguelo ) |
Este folleto fue
preparado por las siguientes entidades:
Estos organismos (con excepción del Departamento
del Tesoro) aseguran el cumplimiento de las leyes que prohíben
la discriminación en los préstamos.
Si usted considera que ha sido discriminado durante el proceso
de financiamiento de una vivienda, puede comunicarse con
uno de los organismos mencionados arriba para saber más
sobre sus derechos bajo estas leyes.
Para obtener mayor información
sobre temas de crédito, visite (http://www.consumer.gov),
escriba al Consumer Information Center, Pueblo, CO 81009
o visite su página de internet (http://www.pueblo.gsa.gov).
El centro tiene a su disposición los siguientes folletos:
- Cómo comprar una casa con un pago inicial bajo--
How to Buy a Home with a Low Down Payment
- Cómo disputar errores en informes de crédito--
How to Dispute Credit Report Errors
- La compra de su casa: costos de liquidación y
otra información útil--
Buying Your Home: Settlement Costs and Helpful
Information
- Cuando su hogar está en juego--
When Your Home Is on the Line
- Guía de seguro hipotecario para viviendas unifamiliares--
Guide to Single Family Home Mortgage Insurance
- La guía HUD para comprar su casa--
The HUD Home Buying Guide
- Guía para el consumidor sobre refinanciamiento
de los préstamos hipotecarios--
A Consumer's Guide to Mortgage Refinancing
- Guía para el consumidor sobre tasas de interés
inmodificables--
A Consumer's Guide to Mortgage Lock-Ins
- Manual para el consumidor sobre tasas de interés
ajustables para préstamos hipotecarios--
Consumer Handbook on Adjustable Rate Mortgages
- Préstamos hipotecarios -- cómo entender
el proceso y sus derechos sobre la igualdad en los préstamos--
Home Mortgages: Understanding the Process
and Your Rights to Fair Lending
- Vocabulario para el comprador de vivienda--Home Buyer’s
Vocabulary
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