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Consejos para vendedores
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Message Icon Topic: Cuánto Tiempo Tomará el Proceso de Foreclosure? Post Reply Post New Topic
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billarce
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Realtor Latino

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Quote billarce Replybullet Topic: Cuánto Tiempo Tomará el Proceso de Foreclosure?
    Posted: 17 Jan 2008 at 12:29pm

Una hipoteca es un acuerdo por escrito entre la institución crediticia y el comprador de la vivienda. La hipoteca pone a su casa como garantía del préstamo, y esta garantía asegura el préstamo. Sin embargo, si usted no paga el monto mensual entonces la institución crediticia le puede quitar su casa. Este procedimiento legal se llama ejecución hipotecaria.

En una ejecución hipotecaria “sin oposición” el prestatario decide que no tienen ninguna razón para intentar detener la ejecución de la hipoteca sobre su vivienda. Entonces el prestatario decide seguir adelante con el proceso, lo más rápido posible, sin oponerse a la ejecución. Sin embargo, si usted decide intentar detener la ejecución hipotecaria, tanto el procedimiento y la cronología serán distintos.

Aquí le ofrecemos una idea del tiempo que tomará una ejecución de hipoteca y cuando es que debe abandonar su casa. Solamente le servirá como guía general en un caso de ejecución hipotecaria sin oposición. El período de tiempo en su caso específico puede ser distinto.

Tercer Impago Hipotecario

Por lo general, si por tercera vez no cumple con el pago mensual de su hipoteca, la información sobre su hipoteca se le mandará al abogado de la institución crediticia para así iniciar la ejecución hipotecaria. Una ejecución hipotecaria es el juicio que la institución crediticia le plantea al prestatario para terminar la su hipoteca, y para volver a poseer la vivienda. Cuando el abogado de la institución crediticia tenga toda la información sobre su hipoteca, este ordena el informe del título de propiedad. Este informe es un documento que indica quien es el dueño, o quien tiene la “titularidad” de la propiedad. También indica si usted no ha pagado escrituras de fideicomiso u otras hipotecas sobre la propiedad. Finalmente, el informe del título de propiedad indica si existen límites sobre el uso de la propiedad como la existencia de gravámenes (el derecho de forzar la venta de su propiedad para pagar la deuda), o cláusulas (acuerdos sobre el uso de su propiedad).

Transcurridos 30 Días después del Tercer Impago

El abogado de la institución crediticia examina el informe del título de propiedad y presenta la demanda de ejecución hipotecaria (un documento de tribunal que indica que usted no ha cumplido con los pagos de la hipoteca por un cierto período de tiempo, y que la propiedad va a ser ejecutada). Además, el abogado presenta otros documentos como una Citación (requerimiento judicial para su comparecencia ante un tribunal en un día y hora determinada). También, el abogado de la entidad crediticia examina el informe del título de propiedad para encontrar – localizar si existen otras hipotecas en su propiedad o si no esta libre de gravamen del constructor. Un gravamen u obligación del constructor es una demanda por lo general establecida por el subcontratista porque usted no se le ha pagado por el trabajo realizado en su casa. 

Transcurridos Siete Días

Se presenta la ejecución hipotecaria en el tribunal y la citación esta lista para ser entregada. “Citación entregada” es cuando los documentos legales son entregados a la parte acreedora. La litispendencia o litigación pendiente es anotada con el oficial de registro de títulos. La litispendencia es un documento presentado ante la notaria de registro de títulos y documentos para prevenir que usted venda su casa antes de que se haya completado el proceso de ejecución hipotecaria.

Dentro de los 60 días

Por medio del sheriff o un agente judicial especial se les sirve o remite la notificación de ejecución hipotecaria a todas las partes del caso. Si no se le puede dar la notificación en persona a alguna de las partes del caso, estas pueden ser notificadas por medio de un aviso puesto en el periódico.

Transcurridos 14 Días

El abogado de la institución crediticia examina el archivo del juzgado para comprobar que todas las partes han sido notificadas. Después, el abogado les manda la notificación de petición (pidiendo que se de el fallo en el juicio hipotecario). A usted se le informará sobre la fecha de su audiencia en el tribunal y usted debe comparecer en el día indicado.

Después que se le haya entregado la citación podrá restablecer su hipoteca para 90 días. Usted puede restablecer su hipoteca si paga la cantidad total que debe sobre su hipoteca añadiendo los costos y honorarios. No podrá restaurar su hipoteca nuevamente por otros cinco años. 

Durante su audiencia en el tribunal, pueden darse una de las siguientes situaciones:

  • Usted puede pedir una "continuación" para emplear a un abogado. Una "continuación" significa que usted está pidiendo el tribunal para no tomar una decisión hoy, y fijar una nueva fecha de la corte para darle más tiempo;
  • Usted puede pedir más tiempo para archivar un "aspecto" y "respuesta". Un aspecto y una respuesta son las formas que usted necesitará archivar si usted va a representarse en vez de conseguir a un abogado, y usted piensa que usted tiene una defensa al caso de la ejecución de una hipoteca;
  • Si usted cuenta con algún tipo de defensa el tribunal podrá fijar una fecha de la corte;
  • Si usted no cuenta con algún tipo de defensa a la ejecución de hipoteca el tribunal puede incorporar un sentencia contra usted.  Pero no es probable que esto occurrirá al primer fecha de la corte.

Recuerde que usted puede pedir la ayuda de un intérprete durante su audiencia en el tribunal.

Transcurridos 21 a 60 Días

Si usted pierde el juicio o no acepta la escritura de propiedad inmobiliaria en lugar de ejecución hipotecaria ni a una ejecución hipotecaria por consentimiento, en la mayoría de los casos, el tribunal dictará una sentencia de ejecución hipotecaria y venta en su contra (estipulando que usted ya no es propietario de la vivienda y no tiene ningún derecho sobre la misma).

Cuando se dicta una sentencia de ejecución hipotecaria comienza su plazo de amortización (período de tiempo en el que usted puede retener la vivienda si paga el monto que debe dentro de un tiempo estipulado). Su plazo de amortización termina:

  • a los siete meses después de la fecha de la notificación de la ejecución de la hipoteca si usted reside en la vivienda
  • a los seis meses después de la fecha de la notificación si usted no reside en la vivienda, o
  • a los tres meses después de la fecha en que la sentencia fue dictada; cualquiera que sea el último plazo.

Para poder redimir su hipoteca, usted necesita pagar el monto total del juicio de la hipoteca, incluyendo la cantidad total que debe de su hipoteca, los costos del juicio, y los impuestos.

Dentro de los Siete Días después de Terminar el Plazo de Amortización

Se lleva a cabo la liquidación de la hipoteca (de su vivienda). La institución crediticia debe realizar ciertas acciones antes de que se lleve a cabo la liquidación.

Así, una notificación de venta debe ser publicada por tres semanas como mínimo. El aviso se debe publicar en un periódico "de circulación general," en la sección de las propiedades inmobiliarias. La notificación puede ser publicada durante el plazo de amortización. La institución crediticia no tiene que enviarte un aviso de la venta.

Transcurridos 21 Días después de Terminar el Plazo de Amortización

La institución crediticia traerá un movimiento en corte para pedir la confirmación de la venta de la ejecución de una hipoteca. Por lo general, el tribunal confirmará la liquidación por ejecución hipotecaria caso contrario usted pueda probar uno de los siguientes problemas:

  • La notificación fue presentada de manera incorrecta
  • Los términos para la venta fueron poco razonables
  • La venta se efectuó de forma fraudulenta (en una manera deshonesta)
  • No se hizo justicia

Puede ir a la venta si quiere. 

Si el precio de venta es menor que la cantidad de dinero que usted necesitaba para redimir la propiedad, y la compañía crediticia fue la que compro su vivienda, usted tiene el derecho especial para redimir. Este especial derecho para redimir termina treinta días después que la venta haya sido confirmada. Para poder redimir, usted debe pagar el precio de venta, costos adicionales y gastos aprobados por el tribunal, incluyendo los impuestos.

Cuando el tribunal confirma la venta darán la posesión de la propiedad al comprador. El comprador puede ser la  institución crediticia o otra persona. El tribunal generalmente le dará treinta días de la fecha que la orden se incorpora para salir de la característica a partir.

Transcurridos 30 Días después de Terminar el Plazo de Amortización

Usted ya no cuenta con el derecho de permanecer en su casa y la institución crediticia le puede pedir al tribunal la ayuda de un sheriff para sacarle de la propiedad en caso de que usted no la abandone por su propia voluntad.

Después de Abandonar la Propiedad

El título de ejecución de la hipoteca, documento por escrito que señala que la propiedad ha sido ejecutada, es certificado y se convierte en archivo público.

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